എന്തുകൊണ്ടാണ് ഭൂമി വാങ്ങുന്നതിന് മുൻപ് ഒറിജിനൽ ആധാരം കാണണം/വേണം എന്ന് പറയുന്നത്?

ആധാരം എന്ത് ആണെന്ന് എല്ലാവർക്കുമറിയാം. അതിന്റെ കൃത്യമായ പകർപ്പ് രജിസ്റ്റർ ഓഫീസിൽ സൂക്ഷിച്ചിട്ടുണ്ട് എന്നും ആധാരം നഷ്ടപ്പെട്ടു പോയി എന്നുള്ള കാരണം കൊണ്ട് വസ്തു നഷ്ടപ്പെടുകയില്ല എന്നും എല്ലാവർക്കും അറിയാം. എന്നിരുന്നാലും ഒറിജിനൽ ആധാരം കൈവശം സൂക്ഷിക്കേണ്ട ഉത്തരവാദിത്വം എല്ലാവർക്കും ഉള്ളതിന് ഒറ്റക്കാരണം മാത്രമേ ഉള്ളൂ.

ബാങ്കിംഗ് നിയമപ്രകാരം ഉണ്ടായിട്ടുള്ള ഒരു പ്രത്യേക നിയമം ആണ് ഇങ്ങനെയൊരു ആവശ്യം ഉണ്ടാക്കിയിരിക്കുന്നത്.

മോർട്ഗേജ് അഥവാ പണയം വെക്കൽ വസ്തുവിന്റെ കാര്യത്തിൽ രണ്ടായി തരം തിരിക്കാം.

1. EQUITABLE MORTGAGE (EM)
2. REGISTERED MORTGAGE (RM)

EM എന്നുപറഞ്ഞാൽ ബാങ്കുകൾ/ നോൺ ബാങ്കിങ് ഫിനാൻസ് സ്ഥാപനങ്ങൾ/ നോട്ടിഫൈ ചെയ്തിട്ടുള്ള ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങൾ ഇവയ്ക്ക് ഒറിജിനൽ ആധാരം കൈവശം വച്ചു കഴിഞ്ഞാൽ അത് registered mortgage (RM) നു തുല്യമായ പണയം ആയി കണക്കാക്കാം. അങ്ങനെ ചെയ്യുക വഴി സംഭവിക്കുന്നത് ബാങ്കുകൾ അഥവാ ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങൾ സൂക്ഷിച്ചിട്ടുള്ള ഒരു രജിസ്റ്ററിൽ പണയം വച്ചിരിക്കുന്ന വസ്തുവിന്റെ ആധാരത്തിലെയും അനുബന്ധ രേഖകളുടെയും നമ്പരുകൾ രേഖപ്പെടുത്തിവെക്കൽ മാത്രമാണ്. അതോടൊപ്പം ഒറിജിനൽ ആധാരം ബാങ്കുകൾ സൂക്ഷിക്കുകയും ചെയ്യണം.

ഏതെങ്കിലും കാരണവശാൽ ഒറിജിനൽ ആധാരം ബാങ്കിൽ നിന്ന് പുറത്തു പോയാൽ EM ഇല്ലാതാകുന്നതും പണയം അസാധുവാകുന്നതുമാണ്.

മറ്റെങ്ങും രജിസ്ട്രേഷൻ നടക്കാത്തതിനാൽ അഥവാ രേഖപ്പെടുത്തലുകൾ ഇല്ലാത്തതിനാൽ ബാങ്കിൽ പണയം വെച്ചിട്ട് ഉണ്ടോ എന്ന് അറിയാൻ യാതൊരു നിയമപരമായ രേഖകളും ഇന്ന് ലഭ്യമല്ല.

വസ്തുവിന്റെ ഈടിന്മേൽ പണം കടം കൊടുക്കുന്ന സൊസൈറ്റികൾ പോലെയുള്ള സ്ഥാപനങ്ങൾക്ക് രജിസ്ട്രേഡ് മോർട്ടഗേജ് (RM) ആണ് നടത്തുന്നത്. അത് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ രേഖപ്പെടുത്തുന്നതിനാൽ പണയം വെച്ചിട്ടുണ്ടോ എന്ന് അറിയാൻ മാർഗ്ഗങ്ങളുണ്ട്.

EM ഉണ്ടോ എന്ന് അറിയാത്തതിലുള്ള കുറവ് പരിഹരിക്കുവാൻ ഏകമാർഗ്ഗം ഒറിജിനൽ ആധാരം ഉടമസ്ഥൻറെ കൈവശമുണ്ടോ എന്നു പരിശോധിക്കുക മാത്രമാണ്.

ഒറിജിനൽ ആധാരം ഏതെങ്കിലും സാഹചര്യത്തിൽ നഷ്ടപ്പെട്ടുപോയി എന്ന് പറഞ്ഞ് വിശ്വസിപ്പിക്കുക ആണെങ്കിൽ അതിന്റെ മറവിൽ അത് ഏതെങ്കിലും ബാങ്കിൽ പണയം ഇരിക്കുകയാണോ എന്നു പരിശോധിക്കാൻ യാതൊരു വഴിയും ഇല്ലാത്തതിനാൽ ഭൂമി വാങ്ങുമ്പോൾ ഒറിജിനൽ ആധാരം നേരിട്ട് കണ്ടു ബോധ്യപ്പെട്ടിരിക്കേണ്ടതാണ്. അല്ലാത്തപക്ഷം പിന്നീട് ഏതെങ്കിലും ബാങ്കിൽ പണയം ഇരിക്കുകയാണ് എന്ന് അറിയുകയാണെങ്കിൽ വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം വസ്തു വാങ്ങിയ ആൾക്ക് ഇല്ലാതാകുന്നതും പൂർണ്ണമായും ആധാരം അസാധുവും ബാങ്കിന് പൂർണ്ണ അവകാശം വസ്തുവിന്മേൽ ഉണ്ടായിരിക്കുന്നതുമാണ്. പകർപ്പുകൾ എടുക്കുന്നതുകൊണ്ട് ഒന്നും ഈ നിയമത്തിൽ നിന്നും രക്ഷപ്പെടാൻ തൽക്കാലം പരിഹാരമില്ല.

ഇങ്ങനെ ആധാരം നഷ്ടപ്പെട്ടു കഴിഞ്ഞവർ തന്ത്രപരമായി ഒരു ആധാരം കൂടി നടത്തി ഒറിജിനൽ ആധാരം ഉണ്ടാക്കുന്നതും പിന്നീട്, നഷ്ടപ്പെട്ടത് മുന്നാധാര മാണെന്ന് വാങ്ങുന്ന ആളെ വിശ്വസിപ്പിക്കുന്ന ഒരു രീതിയും നടന്നുവരുന്നുണ്ട്.

അതിനാൽ ഒറിജിനൽ ആധാരമില്ലാത്ത സാഹചര്യങ്ങളിൽ അതിന്റെ യഥാർത്ഥ കാരണം പൂർണ്ണമായും വിശ്വസനീയം ആക്കിയതിനു ശേഷം മാത്രമേ ഇത്തരം നീക്കുപോക്കുകൾ നടത്താവൂ.

ഡിജിറ്റൽ ഇന്ത്യ പൂർണതോതിൽ എത്തുന്നതോടുകൂടി ഇതിനൊക്കെ ഒരു പരിഹാരം ആയേക്കാം. സെൻട്രൽ രജിസ്ട്രി അഥവാ CERSAI എന്ന പുതിയ സംവിധാനം പൂർണതോതിൽ എത്തുമ്പോഴേക്കും ഇതിന് ഒരുപക്ഷേ പരിഹാരം ആയേക്കാം.

ഇന്നത്തെ സാഹചര്യത്തിൽ ഒറിജിനൽ ആധാരം അല്ലെങ്കിൽ മുന്നാധാരം നഷ്ടപ്പെട്ട ഒരു വസ്തു ബാങ്കിൽ പണയം വയ്ക്കുക ഒരു പരിധിവരെ അസാധ്യമാണെന്ന് പറയാം. ചില ബാങ്കുകൾക്ക് 13 കൊല്ലത്തേക്കും ചില ബാങ്കുകൾക്ക് 30 കൊല്ലത്തേക്കും പിന്നോട്ടുള്ള ഒറിജിനൽ ആധാരങ്ങൾ നിർബന്ധമാണ്.

ഭൂമി വാങ്ങുമ്പോൾ അതിന്മേലുള്ള ലീഗൽ ഒപ്പീനിയൻ പരിചയസമ്പന്നനായ ഒരു അഭിഭാഷകനിൽ നിന്നും എടുക്കുന്നത് വളരെ നന്നായിരിക്കും.

For further assistance, you can reach out to me (Adv K B Mohanan) at info@theconsumercomplaints.org or whatsapp me at 9847445075